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23-10 2017

Investissement immobilier : SCI ou achat en nom propre ?

Nombreux sont les chefs d’entreprise qui souhaitent acheter leurs locaux professionnels ou tout simplement investir dans l’immobilier locatif afin de se constituer un complément de revenus pour la retraite. Dans ce cadre, une question revient régulièrement : faut-il investir au travers d’une société civile immobilière (SCI) ou acheter en nom propre ?

Voici une liste (non exhaustive) des avantages et inconvénients qui vous aideront dans votre choix.

Détention en nom propreDétention via une SCI
En cas d’achat à plusieursRégime de l’indivision. La transmission est rendue plus compliquée.Evite l’indivision.
La gestion du bienEn cas d’indivision, les principales décisions doivent être prises  l’unanimité ou à la majorité des 2/3.Les statuts sont aménagés en fonction des objectifs souhaités
La conservation du bienEn cas d’indivision, l’un des co-indivisaires peut imposer la vente du bienPas de possibilité pour un associé d’imposer la vente du bien
Vis-à-vis du régime matrimonialPour des époux en communauté, le bien sera géré selon les règles de la gestion concurrente. C’est-à-dire que chacun pourra gérer le bien.Permet de s’exonérer des règles du régime matrimonial.
TransmissionA terme, il y aura indivision entre les enfants.  Effectuer une transmission égalitaire sur des biens en direct (donation partage) n’est pas facile.Evite l’indivision à terme entre les enfants. Permet de partager les parts entre les héritiers. Possibilité de transmettre tout en gardant le pouvoir.
La fiscalitéPas de différence si la SCI est à l’impôt sur le revenu.

Seule l’option à l’Impôt sur les sociétés de la SCI peut éventuellement permettre d’optimiser la fiscalité (à vérifier au cas par cas).

Le coûtAucun coût de création ni de gestionCoût de création des statuts à prévoir. Obligation de tenir une comptabilité et une assemblée générale annuelle

 

Ce qu’il faut retenir :

La SCI est avant tout un outil de dissociation de l’avoir et du pouvoir :

  • Elle permet de commencer à transmettre son patrimoine tout en gardant le pouvoir au travers de la gérance.
  • Elle est intéressante sur la transmission si des schémas d’optimisation sont mis en place (notamment en cas de démembrement des parts)
  • En revanche, elle ne constitue pas un outil d’optimisation fiscale si la SCI est soumise au régime de l’impôt sur le revenu.

 

Article rédigé par Mélissa L